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Imagínate que tienes una vivienda en primera línea de playa en Torremolinos o un chiringuito en Zahara de los Atunes y has oído que el Gobierno ahora ha aprobado una nueva norma con la que puede expropiarlos y, al mismo tiempo, cederte su uso durante 30 años. ¿Es cierto? A 1 de abril de 2024, el Gobierno de España no puede expropiar cualquier inmueble cercano a la costa y no ha aprobado ninguna norma nueva distinta a la legislación vigente que afecte a todas estas propiedades.
Sí hay una novedad en camino: el Gobierno actualmente está preparando una reforma del reglamento de costas, pero por el momento no se ha publicado ningún borrador y lo que está en vigor es la ley de costas de 1988 y el reglamento de costas de 2014. Ambas contemplan que determinados inmuebles en la costa puedan pasar a manos del Estado siempre que se cumplan una serie de condiciones que reconoce la ley y en un plazo de 75 años de concesión para que sus anteriores propietarios puedan seguir usándolo durante ese plazo.
El Ministerio de Transición Ecológica ha dicho a Maldita.es que la modificación del reglamento “aún no tiene texto porque se ha hecho solo la consulta previa después de que el Supremo anulase el reglamento [de 2022] por carecer de este trámite”.
La supuesta nueva norma del Gobierno que permite expropiar un piso en la playa o un chiringuito y dar una concesión: a 1 de abril no hay ningún reglamento nuevo aprobado
Los mensajes que se difunden dicen que el Gobierno está preparando un nuevo reglamento que permitirá expropiar inmuebles que estén en la costa o en zonas próximas a ríos, lagos, etc. A 1 de abril de 2024 no ha habido ninguna publicación, pero sí es cierto que el Gobierno está preparando una reforma del reglamento de costas que sometió a consulta pública durante el mes de marzo (cualquier ciudadano puede presentar propuestas).
“La modificación del reglamento aún no tiene texto porque se ha hecho solo la consulta previa después de que el Supremo anulase el reglamento por carecer de este trámite. Una vez se redacte el proyecto, se vuelve a someter a información pública y oficial”, explica el Ministerio de Transición Ecológica a Maldita.es.
Algunas publicaciones dicen que la intención del Ministerio para la Transición Ecológica (encargado de redactar la norma) es que, una vez se delimite un área y pase a ser de dominio público, se dará un período de concesión de 30 años a los antiguos propietarios. Por ejemplo, el Estado expropia un chiringuito y deja que la persona que lo regenta siga con su actividad hostelera durante 30 años más. Pero lo cierto es que a 1 de abril de 2024 no existe ninguna información oficial que pruebe que el reglamento vaya a establecer estos mecanismos.
El Ministerio de Transición Ecológica explica que la regulación ha evolucionado con el tiempo. Cuando se publicó la ley de costas en 1988, la norma estableció un sistema de “concesiones compensatorias” por incorporar terrenos privados a dominio público. “Por lo general, estas concesiones son de 30 años más otros 30, sin pago de canon”, indica el Ministerio a Maldita.es.
En 2013, la ley se reformó y ahora las concesiones son de 75 años. “Es importante señalar que este régimen está vigente desde 1988 y es ampliado en 2013 porque son cuestiones reguladas por la Ley de Costas, no introducidas por el reglamento, que sólo desarrolla lo que dice la ley”, indica el Ministerio a Maldita.es.
La ley de costas de 1988 contempla que determinados espacios junto a la costa puedan pasar a ser de dominio público y la reforma de 2013 da una concesión de 75 años
La norma que regula a nivel nacional los terrenos de costa o junto a ríos, lagos, etcétera es la ley de costas, que se aprobó en 1988. Esta norma establece que los terrenos naturales junto a ríos y mares, como playas, marismas, riberas, albuferas… son de dominio público.
¿Qué ocurre si, por ejemplo, un chiringuito se encuentra en mitad de una playa? Si se cumplen los requisitos que marca la ley (como que se vea afectado por el agua de temporales o la pleamar), los terrenos pueden pasar a ser de dominio público mediante un proceso que gestionará el Servicio Periférico de Costas. Desde la reforma de 2013, la ley establece que se da una concesión de 75 años. Durante ese tiempo, la persona puede seguir utilizando el inmueble y reformar o reparar las instalaciones. Terminado el plazo, la gestión de su uso pasa al Estado.
La ley contempla que la Administración del Estado actúe sobre bienes si cambian las condiciones medioambientales
La legislación vigente contempla que si por la razón que fuera cambiaran las condiciones medioambientales (por ejemplo, aumenta el nivel del mar o las tormentas son más feroces), la ley de costas establece que el Estado puede seguir expropiando los bienes.
Un ejemplo hipotético: las condiciones climáticas de la costa de Benidorm cambian drásticamente. El aumento del nivel del mar unido a tormentas cada vez más grandes hace que tanto el nivel de la bajamar, como las olas tormentosas, alcancen a la primera línea de viviendas de la costa (uno de los requisitos que establece la ley para delimitar las zonas marítima-terrestres de dominio público). A partir de ese momento, a petición de un interesado o de oficio por parte de la Administración General del Estado, se iniciará un procedimiento de deslinde (reajustar los límites de un lugar). Una vez terminado el proceso, los territorios pasan a ser del Estado.
El resto de viviendas no se verán afectadas por esta situación. Solo las que se vean afectadas por el cambio ambiental. La propia ley permite que los propietarios afectados puedan reclamar judicialmente las decisiones gubernamentales.
La reforma del reglamento de costas se plantea como un real decreto
En un Estado democrático, las leyes son las normas básicas que regulan la vida política y ciudadana. Son aprobadas por los parlamentos (en el caso de España, las Cortes Generales) y es función del Gobierno aplicarlas. Para concretar su ejecución, el poder Ejecutivo puede decretar instrucciones específicas que en España se llaman reales decretos (no confundir con los reales decretos-ley). El reglamento que está planificando el Gobierno según consta en la web del ministerio tras la publicación de la consulta pública sería un real decreto, no una nueva ley, con lo que el grueso de la norma seguirá sin cambios. “El reglamento solo desarrolla la ley, no innova respecto a las concesiones”, explica el Ministerio de Transición Ecológica a Maldita.es.
El actual reglamento de costas aprobado en 2014 establece que, por defecto, se concede una concesión de 75 años (siguiendo la ley de costas de 1988) sin abonar ningún canon (es decir, es gratuito). El Gobierno ya modificó en 2022 ese reglamento sin añadir ninguna variación a los 75 años y que el Supremo tumbó por no realizar una consulta pública.
*Actualizado el 2 de abril de 2024 para añadir las declaraciones del Ministerio para la Transición Ecológica.
